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从2016年去库存到2017年的“限价、限贷、限购”到如今全域实施限购，海南省的楼市用了仅仅一年多的时间，向外界诠释了什么是“最严”调控。

“没有机会再登陆海南岛了”，“没有机会成为光荣的岛民了”……面对调控，人们如是感叹。

那么，海南楼市为何如此受欢迎，最近一年，海南楼市又经历了哪些风云变幻？在全域限购后，深耕布局的开发商以及海南楼市该何去何从？

接下来我们一一解读。

1首先来看看，

海南省对于各区域房地产行业的定位

北部

“海（口）、澄（迈）文（昌）”：

一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；

北部

“大三亚”旅游经济圈（指三亚、陵水、乐东等），重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；

东部

（琼海、万宁等），适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；

西部

（东方、昌江、儋州、临高等），适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产。

海南楼市有多火，用数据来说话！

海南省统计局数据显示，2017年海南商品房成交额为2713亿元，而2016年为1490亿元，同比上涨82%；而在2014年和2015年，成品房成交额分别是935亿元和982亿元。

国家统计局数据也显示，2017年1-10月海南商品房销售面积累计达1880.48万平方米；同比增长62.1%。

海口、三亚等热门城市也是楼市成交中的主力。

易居房地产研究院发布的《2017年楼市50强城市排行榜》显示，过去一年成交均价涨幅前三名的城市分别是惠州、海口和常州，涨幅分别为54%、50%和49%，海口排名全国第二。从新建商品住宅成交量增幅排名看，位居前三名的城市分别是湖州、三亚和柳州，增幅分别为135%、96%和55%。

2海南楼市，购买靠外力

链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

按三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。

3需求旺盛、开发商来凑热闹

（品牌房企海南布局概览）

2017年财报显示，恒大在海南区域共有16个项目。其中，海口11个项目，三亚2个项目，其他区域3个项目。16个项目土地原值为161.7亿元，土地总面积达1709.1万平方米。

碧桂园在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米，目前已经布局海南7个城市，共有18个项目。此外，2017年碧桂园销售额5508亿元，其中3%来自于海南。2017年碧桂园的合同销售前十的项目中，海南地区贡献两席。

融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米。其中，共有16个项目，已入市项目8个。

截至2017年底，雅居乐在海南拥有6个项目，占地总面积为1163万平方米。

截至2017年底，富力地产在海南拥有权益可售总建筑面积为305.6万平方米。2017年富力销售额819亿元，其中海南地区销售额49.19亿元，上升19%。

鲁能集团自1990年进入海南至2017年初，深耕27年，布局三亚、海口、文昌、澄迈四地，拥有鲁能三亚湾、海口鲁能钓鱼台美高梅、海口鲁能海蓝福源、海口鲁能海蓝椰风、文昌山海天等大型滨海度假项目。

绿城中国2017年在海南新增两个地块，使其在海岛的累计建筑面积上升为130.73万平方米。

4 2017年开始调控一直在加码

2017.03.02 海南省召开42家房企、28家中介机构座谈会，明确对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可。调控拉开大幕。

2017.03.03 海口禁止预售房转让、三套房停贷。

2017.03.09 三亚二套房贷50%，三套停贷。

2017.04.14 海南实行限购+限售政策

2017.04.15 公积金贷款调整

2017.04.24 琼海实施限购

2017.05.10 海口实施限购 三亚实施限购

2017.05.11-05.17 五指山、保亭、琼中、白沙限购

2017.05.22 商品住宅实行全装修交付

2017.06.14 海南多家银行利率上调

2017.06.19 文昌商品房住宅必须进行预售价备案

2017.08.17 两个暂停严控开发区域、禁止围填海。永久停止中部生态核心区（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目。

2017.09.29 提高商品房预售条件；全面停止审批100㎡以下住宅

2017.10.10 海口、三亚、万宁、陵水等四个市县，住房转让年限提升至5年

2017.11.01 暂停商贷转公积金贷款业务

接下来，进入2018年海南楼市迎来最严调控

2018.03.31 发布“房八条”：要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。

2018.04.16 落实“房八条”防止炒作和哄抬房价

2018.04.22 实施全域限购

5 海南新定位、新起点

进入2018年海南楼市调控都是围绕“稳定房地产市场”这一主题来进行的，而稳定房地产市场又是海南全岛建设自由贸易试验区的重要前提和要求。

4月13日，国家主席习近平在庆祝海南建省30周年大会上宣布党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

5天以后的4月18日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会时强调，将全面深刻领会党中央关于推进海南新一轮改革开放的决策部署，全力推动支持海南新一轮改革开放政策措施的细化实化。其中提到，将坚决防范炒房炒地产等投机行为。

6.海南楼市何去何从

海南省长沈晓明：减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血、会很难，不下大的决心确实不容易做到。

房地产对海南经济贡献很大，无论投资还是税收，都会占到总额的50%左右。但即使如此，海南还是要痛下决心严控房地产。一是房地产需要土地，外界对房子的需求是无限的，与之对应的现实是，海南的土地资源十分有限，而且不可再生；第二，房子造好之后，需要有基础设施配套、社会公共服务配套。海南是一个不发达省份，财力有限、配套不齐。因此，房地产作为海南的支柱产业不可持续。事实上，全世界也没有哪一个国家、哪一个城市以房地产作为支柱产业。

如何弥补严控房地产给当地经济带来的缺口？一方面，今后海南要大力发展12个重点产业，如旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等。另一方面，要大力提高消费在经济发展中的比重。

中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华：海南地域空间小，经不起资金炒作。按目前的政策，多数人都没有购房资格，炒作已经不太可能了。用调控的手段切断炒房路径是一种短期的路径，时间一长，它的炒作热度就下降了，毕竟有发展潜力的区域也很多，近几年已经有雄安、北京副中心、粤港澳大湾区、海南自由港等，未来也还会有更多的区域获得国家的特别政策。

中原地产首席分析师张大伟: 在自贸港政策发布后，海南部分市场的确出现了非理性现象，开发商捂盘惜售，房价明显上涨，调控主要是为了抑制市场继续非理性上涨。未来海南楼市将迅速降温。

7.面对调控，房企想说……

某房企A君：海南地产圈，估计有一大半人要转型了

某房企品牌人士：慢慢销售，也未必不是一件坏事儿！

某房企B君：最新政策里提到，在已经出让但尚未开发的商品住宅用地的利用方面，鼓励这些项目转型用于发展其他产业或者共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。因此，存量房资源向租赁项目转型的可能性较大，毕竟“租购并举，租购同权”的政策也是支持的。

某房企C君：等待、观察。

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