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湘乡老城区的二手房好卖吗？湘乡老城区的二手房好卖。很多用户对香香并不熟悉。其实湘乡是属于湘潭市的。湘乡二手房价格为每平方米4867元。这个价格其实还是比较便宜的，大部分用户应该都能接受。

当然，纵观2018年和2019年，其实湘乡二手房的房价是在上涨的，现在卖的比较好的二手房小区有世界华盛顿、华龙嘉园、江景名苑、滨江豪庭等等。

二手房买卖流程及注意事项二手房交易是指已经在房地产交易中心备案，完成初始登记和总登记，再次上市交易的。二手房是相对于开发商手中的商品房而言的，俗称房地产产权交易二级市场，包括商品房、允许上市交易的二手公房房改房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

二手房交易的详细流程和注意事项呢？第一步：买卖前的产权审查担心买到产权有瑕疵的房子，这是购房者不敢进行自主交易的一大原因。但是，有了充分的准备工作，这个问题就不是问题了。首先，仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个签名。如果有两个人，在签订以下合同时需要有他们的名字；其次，买房时看相关凭据，如购房发票、契税发票等。作为初步确认房屋产权归属的佐证。风险提示：这个环节最大的风险是产权瑕疵的问题，所以在交定金之前，一定要查档案，得到明确的答复。

你的房子可能因为债务纠纷被抵押或查封，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。第二步：交定金签合同看好房子。确定了房子的产权后，交定金是理所当然的。但是不要忽略这个小环节。交押金是有窍门的。

动辄几百万的房子，5%的存款可以达到5万元。所以交易进行到这个阶段请多加注意。如果你喜欢的房子还在抵押，最好不要直接把定金交给业主，而是交由第三方监管。

如果买卖双方都有可靠的第三方，可以签订一个简单的协议，约定房屋赎回后支付给定金卖方，并且要注意“支付给监管第三方的款项视为卖方收讫，卖方以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可靠的第三方，存款应该由银行监管。具体方法是：买卖双方可以在银行签订监管协议，约定在交易中心完成交割手续后，转入卖方账户。

一般来说，交定金的时候会签订预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站下载。合同中至少要约定房产地址、交易金额、交付时间、违约金、违约责任等。具体术语见示范文本。风险警告：

1.目前楼价上涨，买家如果想阻止卖家违约不卖，可以交全款定金或者约定高额违约金，增加违约成本。但保证金或违约金不得超过交易金额的20%；2.卖方可以在监管中以未收到定金为由，违约出售该楼。因此，预约买卖合同应当注明“交由第三方监管时视为出卖人签收”；3.为了避免业主在交楼前拖欠费用的现象，您需要签订一份交楼押金协议，协议中规定10000元左右的押金将从交楼押金中扣除

检查家具电器完好，水电、物业管理等费用已交，钥匙交接完毕，押金退还。第三步：赎楼是大学问。不同的赎回方式有不同的成本，不同的建筑供应时间和不同的风险。一般来说，赎回楼宇是业主的责任。止赎楼有两种方式：一是业主通过担保公司向银行贷款，担保公司产生0.8%的担保费和0 .4%的短期止赎利息。买家房产证出来后，会去银行做抵押；第二，买方通过担保公司向银行做抵押，银行会把赎回款打给卖方，只需要产生担保费，但买方需要提前做抵押。

“出于风险考虑，买家最好使用前一种方法赎回楼宇。后一种方式可以节省0.4%的短期止赎利息，但如果交易终止，卖方毁约或者房子出现产权问题，买方就会陷入被动。”联合物业按揭部总监王庆说。以下是一些小技巧：如果通过同行转按揭，上述费用必不可少，但可以节省不少时间。

另外，担保公司和银行之间是对接关系。比如工行、中行等可能是唯一对应一家担保公司的银行。如果不知道如何选择担保公司，可以咨询打算做房贷的银行，也可能要空跑一趟先选择担保公司。风险：止赎带来的风险是这个环节中最大的。

购房者用现金赎回楼房或者通过担保公司向银行贷款都是不可取的。如果因意外原因导致交易终止，房屋被查封，买方将承担风险。记者采访的几位中介按揭部专家都认同“两融赎楼”，即业主本人通过担保公司向银行贷款。

第四步：交首付和资金监管除了产权，独立交易需要担心的第二大问题是资金监管。其实资金的监管目前已经成为一个体系，买卖双方按照既定的规定去做，风险不大。无论如何交易，首付都要放在银行的监管之下。具体操作是：买卖双方在银行签订资金监管协议，然后各自在银行开户，约定在买方完成过户并取得新的房产证后，将首付款支付给卖方。

如果交易成功完成，银行会把钱转给卖家；如果中途出现问题，终止交易，首付款会返还给买家。银行提供这项服务一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你通过要抵押的银行监管资金，就可以省下这笔费用。为了公平起见，银行会要求买卖双方在签订监管协议之前先签订贷款书，这样买卖双方在贷款时就不需要亲自去银行，买方不配合贷款也可以避免卖方受到困扰。

风险警告：

1.买家应确保首付由独立第三方监管，以避免金融风险。用首付给卖房人赎回房子就更危险了。

2.如未提前签订借款书，卖方应在买方过户后及时督促首付款解冻，避免“独留房源”。第五步：在签订买卖合同缴纳定金的过程中，记者已经提前告知，可以签订“书面协议”进行自主交易。这份协议很像一份普通的中介合同，只是少了中介部分。

格式可以参考中介的中介合同，也可以直接到深圳市国土房管局网站“信息公开”一栏的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2008版示范文本》参考。签订书面协议时，要注意四个方面，即产权、总房价、交易税费、日期。它

二手房交易流程及注意事项：二手房交易是指已经在房地产交易中心备案，完成初始登记和总登记，再次上市交易的。二手房是相对于开发商手中的商品房而言的，俗称房地产产权交易二级市场，包括商品房、允许上市交易的二手公房房改房、扶贫房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

二手房交易的详细流程和注意事项呢？第一步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，这是购房者不敢进行自主交易的一大原因。但是，有了充分的准备工作，这个问题就不是问题了。首先，仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个签名。如果有两个人，在签订以下合同时需要有他们的名字；其次，买房时看相关凭据，如购房发票、契税发票等。作为初步确认房屋产权归属的佐证。风险提示：这个环节最大的风险是产权瑕疵的问题，所以在交定金之前，一定要查档案，得到明确的答复。

你的房子可能因为债务纠纷被抵押或查封，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。第二步：交定金，签合同，给房子估价。确定房子产权后，交定金是顺理成章的事情。但是不要忽略这个小环节。交押金是有窍门的。

1.目前楼价上涨，买受人要想阻止出卖人违约不卖，可以交全款定金或者约定高额违约金，增加违约成本。但保证金或违约金不得超过交易金额的20%；

2.卖方可以在监管中以未收到定金为由，违约出售该楼。因此，预约买卖合同应当注明“交由第三方监管时视为出卖人签收”；

3.为了避免业主在交楼前拖欠费用的现象，你需要签订一份交楼定金协议，约定从定金中扣除一万元左右的定金。

检查家具电器完好，水电、物业管理等费用已交，钥匙交接完毕，押金退还。第三步：赎楼是大学问。不同的赎回方式有不同的成本，不同的建筑供应时间和不同的风险。一般来说，赎回楼宇是业主的责任。止赎楼有两种方式：一是业主通过担保公司向银行贷款，产生0.8%的担保费和0

风险警告：

1.买家应确保首付由独立第三方监管，以避免金融风险。用首付给卖房人赎回房子就更危险了。

2.如未提前签订借款书，卖方应在买方过户后及时督促首付款解冻，避免“独留房源”。第五步：在签订买卖合同缴纳定金的过程中，记者已经提前告知，可以签订“书面协议”进行自主交易。这份协议和普通的中介合同很像，只是少了中介部分。

格式可以参考中介的中介合同，也可以直接到深圳市国土房管局网站“信息公开”一栏的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2008版示范文本》参考。签订书面协议时，要注意四个方面，即产权、总房价、交易税费、日期。需要注意的是，书面协议应明确交易税费双方如何分摊。日期也很重要。比如交定金，过户，交付房产，就可以确定日期，保证交易的顺利进行。比如规定45天内完成房屋赎回，合同签订后7天内首付由银行监管。

首付款后，即可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪协会以下简称房协的相关负责人告诉记者。

二手房买卖需要注意什么？卖二手房的注意事项有：

1.确定二手房是否允许出售；

2.确定房屋权属是否真实、完整、可靠；

3.确定二手房出售建筑面积是否与房产证相同；

4.签订合同时使用标准合同文本。055-79000第四十一条规定：转让房地产，应当签订书面转让合同，并在合同中载明取得土地使用权的方式。

第45条第2款规定，商品房预售人应当将预售合同报

1.价格绝对是终极杀手锏。只要价格和同地段其他类似房子的差价足够大，就会很快卖出去。如果每平米比其他房子优惠5%以上，一平米差几百块钱甚至更多，那一套房的差价就不是小数目了。

2.多渠道发布信息不同房产中介公司的线上线下房源，熟人之间的介绍，物业公司的二手房交易代理等渠道发布和出售房源信息，尽可能多的收集和储备客户信息。

3.认真接待和联系客户。一、做好电话拜访客户的筛选筛选工作，电话沟通。对于符合自己意愿的客户，把他们作为下一步进一步沟通的对象，再次沟通，最终确定可以看房的人。

4.付款方式的选择更倾向于一次性付款，即使价格更优惠，我觉得也是可以的，至少比买家按揭风险小。同时，钱收上来后，可以作为投资获得收益。为了规避投资的冲动风险，首选银行的大额存单，利率相对较高。简而言之，在这个阶段，价格必须有足够的吸引力，才能迅速卖出。

二手房怎么卖？二手房买卖建议我不是房产中介。从1999年买了人生第一套房子开始，我一个人买/卖了7套房子，每一套都有自己的理由和目的。目前我只有两套，一套自住，一套观望。回顾一下这段经历，分享一下。如果其中有一部分能帮到你，过程中的跑腿就没有白费。

二手房买卖的过程我就不在这里描述和补充了。房产中介的信息专业很多，政策的调整也随时影响着流程的细节。我在这里从买卖双方的角度补充一两个如何做足准备的功课，希望能起到四两拨千斤的作用。我们先谈谈卖房子的事：A-1，想清楚，确定你要卖这处房产？在这种情况下，我们都是生活在现实世界中的凡人，大概都知道要出售的房产的大概房价，比如2.5万或者2万，所以我们只需要有这个模糊数的概念。不知道就打开电脑查一下。A-2、了解你房子的附属设施，比如阁楼、阳台、花园、车位、储藏室等。除了车位的直接价格计算，其他东西在卖房时往往表现得像鸡肋，关键时候可以用来维持总价。

A-3，知道自己房子的优缺点。这里分两种，一种是你住的类型，优缺点很容易总结。另一个是我从来没在这里住过，买了之后因为某些原因一直租着。优点和缺点很难收集，尤其是缺点。

当然，既然你要卖掉这套房产，那就像离婚一样。说这个房子没有你想象的好，肯定有很好的理由，但不代表购房者也觉得不好。我们在这里谈的不是道德，而是交易。记住：优势信息来自网络，劣势信息来自自己的生活。优点是这个小区的优点和这个房子的优点叠加在一起，缺点是这个房子的缺点，比如没有电梯，比如西边的太阳，比如车位紧张，比如靠近垃圾站，等等。

A-4，自我评价：根据以上信息，和家人讨论最低价和最高价。关起门来造车也没关系，也不用马上动手。你甚至可以在你最高价的基础上取1.1-1.2的系数，保证你不后悔房产证和面积。请照张相。A-5，有了上面的综合考查，接下来的事情就好办了。花一个下午的时间在沿街的房产中介跑来跑去。

延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一点。首先，小区门口的中介机构熟悉这个小区，熟悉每栋楼的特点。然后是穿过两个红绿灯的辐射范围，然后是看是不是要跨区。其他区对这个区有比较特殊的看法。建议参观次数至少为五至六个机构。A-6，你在这些机构做什么？-就说你想转手/卖掉你现在的房产，不要说出你的估价，当面听听他们的专业建议。

他们可能会说你想拿多少钱，说不知道怎么做，心里没底。当然，这个房子的优缺点要有选择地告诉中介。人分为两类：乐观和悲观。让你悲观的不是眼泪，也许是兴奋。不是说微笑是乐观的，那是苦笑。

同样一个楼盘，不同中介给出的建议价格是不一样的。别人给我的最高价和最低价的差价达到了40万之多。这并不奇怪。跟每个中介人员的政策把握/市场理解/专业水平/工作作风/研究能力/团队氛围有关系。如果你有足够的时间，尽可能多的拜访中介。这是一个抽样过程。

本次技术活动涉及潜在客户群体分析、过往成功案例分享、房地产市场后续走势、整体利弊分析等内容。A-7，定价：根据以上信息，根据自己拜访房产中介之前预估的最高价格和这些房产中介建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个略高于市场价的销售价格。A-8、发布：每个城市/地区都有发布二手房的网站，方便市民。注意不是发布在房产中介的网站上，而是发布在很多中介都能看到的网站上。

发布时注意以下几点：A-8-1，准备一些照片，只发布其中的1-2张，不要具体的楼号，不要发布房产证的照片，不要发布楼号的照片；A-8-2，哪些家用电器/家具包含在一起销售；A-8-3，价格描述很明确：是手价！就是我们对自己手中的实际价格不专业。我们不知道政策有什么变化。我们不知道什么交易费，税费，这个那个。我们谈的是手价，即使不包括代理费；A-8-4，房子的学区，也请注明小学，初中，是否使用；A-8-5，联系人电话不要写错，看房机会慢：如果是出租屋，请先和租客核实。有的人反弹很厉害，租房合同保证了租客这方面的权利。解决方法有两种：一种是协商好固定的看房时间，一周两三次，或者提前通知解除合同；A-9、等电话：房产中介会在第一时间给你打电话，希望代理销售。即使是同一家房产中介，不同地区的分公司也会陆续给你打电话。告诉他们几点：A-9-1，同意他们代理销售，请加我微信。我转手一套房子时加的中介微信号是01到80，给他们发更详细的房产信息和照片，包括楼号，面积，朝向等。A-9-2，强调是手头的价格；A-9-3，强调即使不出租也要预约。你要防止两种情况：一种是你不在家，父母只是老人，不安全；另一种是个人客户来看房，不接受个人客户看房；A-10，所以在一周内，至少有50个推销员在这个城市将帮助你出售这个属性。

A-11，所以经过几轮看房，你就知道这个房子的价格定位了。要不要对设定的价格做细微的微调，全靠自己把握，别人帮你做决定不容易。但如果你调整了目标，就不要告诉任何中介业务员。当然，你应该公平对待任何一个销售人员。A-12，至于你上面一些中介的报价，你就不用干涉了。

A-13，抓住一个买家和刚需的机会，坐下来谈。讨价还价的时候，也许你最后让步了2万，但却是从几千个让步开始一点一点的割肉。A-14，你强调的是手价。从感情上来说，买家不愿意帮你付中介服务费。其他费用都是买家出，基本没问题。

技术难点在于中介找不到合适的条款/借口把钱转嫁给买家。毕竟中介是要吃饭的，中介的负责人会私下和你见面。我建议的底线是只付一半的中介服务费。A-15、签合同、交定金等。剩下的流程都是中介的专长。耐心等待就好，我也不会在这里教你怎么教别人怎么做事。A-15，补充两个误解：A-15-1。卖房一定不要找熟人，也就是不要找做中介的熟人朋友。两个方面不方便你处理。第一，在总价的定位上，你定了一个高价。买卖房子本身就是一个技术活，也是一个运气活。你朋友就是没接这样的客源。只要房子没卖出去，他就胡说八道：你看，你怎么把房价定这么高！如果你在网上发布，你的朋友来找你，对所有房产中介一视同仁。告诉你朋友：不好意思，已经出版了，和他想做代理的价格一样。

二是中介服务费的处理，熟人，给不给？键盘侠很好做，但是擦脸很难。A-15-2，卖房不建议做独家代理。如果你做足功课，你完全有能力规划和判断，这样你就可以在最高点获利。

所谓独家代理，就是把这个楼盘的销售只交给一个房产中介独家代理销售。独家代理的问题是什么？如果独家代理未能在特定期限内完成销售，它将寻找它。

有人说二手房越来越难卖了。你想卖掉多余的财产吗？以后会卖不出去吗？一般情况下，一手新房的价格容易受到各种因素的制约，难以反映当前房地产市场的真实情况，而二手房市场的波动最能反映当前的房地产市场。下半年，随着房地产调控政策加码，房贷市场收紧，二手房销售会越来越难。现在如果有几套以上房子的人，如果选择卖掉一些，回笼资金，恐怕以后很难卖出去。

首先，很多城市实行了限购限贷政策。大多数情况下，人们即使有资格买房子，也想买新房。同时，即使有人愿意买二手房，二手房的首付通常也是总价的一半。对于房龄超过30年的二手房，银行是不给贷款的。所以业主卖旧二手房比卖新房困难得多。

大部分购房者，即使想买二手房，也因为贷款和资金而未能如愿。再者，二手房市场受房地产调控影响最大。之前二手房最大的优势就是地段好，交通方便。

但二手房也有不可克服的缺点，如基础设施老化、房型差、居住环境脏等。如果房价一直在涨，投资买家买的二手房就是囤房，房地产红火的时候，各种房子都可以卖。但是，现在房地产市场会普遍冷淡。对于购房者来说，二手房的价格并不便宜。如果他们想买房，还不如去稍微偏僻一点的地方买新房。

再次，国内房地产市场从去年四季度开始进入调整期，但没想到今年年初货币政策宽松，地方政府放松房地产市场调控，所以今年上半年楼市普遍过热。于是，各城市纷纷推出新一轮的房地产调控政策。与此同时，房贷政策开始收紧

这使得很多购房者放缓了购房步伐。目前大家都处于观望状态，新房成交量都在下降，更别说二手房成交量了。最后，从2015年开始，全国房价依次上涨。先是深圳领涨一线城市，然后是二线城市，然后是三四线城市。过去两年，五六线城市的房价将上涨一倍以上。房价在涨，但当地居民收入并没有大幅上涨，房价收入比越来越悬殊。以上海为例：现在买个600万的房子就不错了，而当地家庭年收入10万，房子收入比是60倍。很多人连首付都拿不出来，更别说买房了。

其实上海二手房的价格和新房差不多，所以有钱人还是买新房。现在不仅三四线城市的二手房很难卖，就连上海这样的一线城市，也有很多一年都没上市的二手房。炒房者王先生2017年在上海闵行某小区买了一套二手房产，总价580万。当时大概有40万左右的税费。也就是说，王先生的购买成本是620万。

今年年初，他想以660万元的价格出售，但挂牌近半年，无人问津。当地中介告诉他，这套房子现在最多只值580万，不需要更高的房价。现在像王先生这样的业主，想脱手二手房还是挺难的。上海一线城市二手房那么难卖，三四线人口外流大，卖二手房更难。

现在一些炒房团还在自我安慰，二手房暂时卖不出去也不用担心。无论如何，当房地产再次复苏时，出售它们将会容易得多。但二手房降温趋势明显，未来不会转暖。一方面，国内经济形势下滑，各种资产泡沫容易引爆。大部分投资者都处于退出状态，很少有人会再入市。

另一方面，未来两三年，我国将实施房产税，主要针对拥有两套及以上住房的家庭征收。未来囤积大量房屋要交重税。如果现在不卖二手房，以后卖二手房就更难了。

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