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朗诗地产怎么样(朗诗恒温恒湿房子好吗)地产科技3.0时代，头部房企中已有约85%布局了科技。而受疫情冲击和政府政策的影响，房企面临生存挑战，科技助力房企转型的需求比以往任何时

地产科技3.0时代，头部房企中已有约85%布局了科技。而受疫情冲击和政府政策的影响，房企面临生存挑战，科技助力房企转型的需求比以往任何时候更为迫切。

英国知名的商业和房地产杂志PropertyWeek曾经发起关于数字科技对房地产行业的影响程度的调查。2017到2019连续三年的结果显示，认为未来五年内科技将对房企收入产生正向影响的受访者比例都在90%以上，其中，54%的受访者认为科技将对房地产行业产生重大影响。

行业下行的今天，房企究竟能从科技浪潮中获利多少？科技能否助力房企化解利润难题？在管理、产品、服务三个方面，科技已经产生了直接深远的影响。

管理+科技，提质增效，降低成本

随着土地红利的消失，房地产利润变得越来越薄，数字化管理被寄予了降本增效的厚望，很多房企从2015年就开始了数字化转型，切入手段方面，房企有自建和和合作两种模式。

目前看来，相比业务领域，管理流的数字化程度是最高的。随着降本增效成为越来越重要的生存目标，管理数字化也将更普及、更精细。

1、打造大运营体系，全周期管控成本

以前，行业形势向上，高周转模式下项目周转速度块，所以各业务部门没有拉通对项目的影响也不大，但是现在，行业形势向下，大运营拉通对于企业提升经营管控效率至关重要。当前行业普遍存在“投”和“产供销”脱节，“产供销”和“存”脱节的现象。根据实际调研，目前真正做到大运营全面拉通的企业少之又少。

建立大运营体系，实现业务运营标准话、流程化、数字化，打通各个业务环节，让资金的收、支、投、融更为透明，实现从全周期视角管控项目成本和利润。

美的置业经过数字化转型升级，实现了主数据系统的完全打通，打造“三个交圈、双向穿透”的大运营体系，组织压缩到了原来的50%，释放了人力，成本下降的同时，效率和服务水平不断提高，大大确保了项目按期高质量交付。

２、业务流程精细化，应对变化，敏捷调整

数字化席卷下的市场环境更加复杂多变，面对变化，谁先察觉到，谁先做出灵活调整，谁就能够夺取利润。疫情为房企提升这项能力按下了加速键，智慧营销、智慧建造等数字化应用，让灵活调整成为可能。

疫情期间，线下零售受到重创，而宝龙商业通过在小程序里做直播带货，销量达到了线下实体商业平时的7倍。这得益于在过去的2-3年里，宝龙把约百万规模的线下用户迁移到了自己运营的app里，而当疫情爆发，宝龙集团把用户中台开放给了小程序，吸引了更多的用户。

3、数据反哺决策，减少试错成本

优质的信息环境是正确决策的先决条件。房企数据庞大繁杂，经常出现数据口径不一致，数据滞后等情况。但如果这些数据能够沉淀下来，以直观准确，实时互通的形式呈现，那么对企业来说是就是宝贵的资源。

比如西南某标杆房企，以客户为对象，打通了客户在销售阶段和物业阶段的经营触电数据，形成了相对完善的客户肖像，通过物业商城的书包等消费，反向推导出了客户新产生的学区房需求，支撑前端销售的精准营销。

数据的进一步沉淀，还可以产生新的商业模式。举例来说，采购管理对大部分房企属于成本控制环节，部分房企基于多年来沉淀的供应链资源和行业大数据，建立了对外服务的采购联盟，通过自己的数据资源能力为价值链上下游范围提供采购服务，以此在采购领域为放弃创造了一种新的商业模式，把采购部门由成本控制部门变成了利润增长部门。

产品+科技，夺取客户，产生溢价

科技+地产，产生出了很多让人眼花缭乱的概念，但新鲜过后，对房企而言最重要的是：科技能否提供更好的产品？答案是肯定的。

首先从市场供需来看，目前，我国住宅品质、质量的提升明显滞后于建设速度规模和居民住房消费需求的变化。85后、90后作为数字化原住民，对居住与服务的品质、体验和舒适感要求更高。

其次从消费能力而言，我国人均居住面积和人均居住消费支出与发达国家有较大差距，而调查显示，月收入在1.4万元以上的上层中产以及家庭的居住消费能力和消费意愿快速提升，也就是说，以科技赋能产品，适应广大居民的居住新需求，有着广阔的空间。

科技与住宅的结合，是高居住品质的象征，肩负着差异化溢价的重任。其中绿色科技住宅是代表趋势。

从大的背景来看，国内绿色建筑在近几年迎来全面发展，绿色溢价引起了行业的广泛。

国外对获绿色认证的商业地产租金溢价和居住地产售价溢价已有大量研究，都证明了与普通住宅相比，绿色建筑的市场溢价能力，且溢价能够远远超过建设过程中需要增加的建设成本。除此之外，由于绿色建筑具有更长的使用寿命和更高的质量，折旧率更低。

聚焦到住宅领域，最早做绿色地产并取得成绩的房企主要有三家，分别是中国金茂、朗诗绿色地产和当代置业。

朗诗从2004年依赖坚持发展绿色地产，提出了“恒温、恒湿、恒氧”的三恒概念。目前公司已发展出四代产品，其中第四代产品在之前成熟配套型产品的基础上，增加了健康、舒适、智能、节能、环保五个维度的内容。

“在市场环境不太好的情况下，同等地块、同等溢价能力的项目，我们比别人卖的更好；当市场形式比较好的情况下，我们的溢价空间就更大了。” 据研究数据，截至2020年6月30日，朗诗新一代绿色科技住宅产品系列“自由方舟”共进驻到6个城市，推出共3732套房屋，已落地项目相较周边竞品同口径的单方溢价达3000-6000元。朗诗的溢价能力在二手房的价格体现上也表现的很明显。

在品牌口碑方面，“自由方舟”系列拥有100多项专利，能够有效解决华南地区高温高湿的气候痛点，面世以来迅速在中山、成都、南京、苏州等城市落地并获得了良好的口碑。如“自由方舟”配备了独立的新风系统，使得新风可以单进单出杜绝户间串风，最大能实现1.5次/小时的整室换气频率，高效过滤pm2.5，除霾效率最高可达95%。相比于传统的空调地暖，采用更先进的“棚辐射”温度调节方式，在无任何吹风感的情况下，就能把环境温度控制在舒适的范围。

除此之外，绿色科技也成为朗诗提供轻资产服务的比较优势。2020年朗诗的新增管理服务业务合同额21亿元，其中绿色产品整合服务收入5730万，占板块收入8%，品牌授权服务9572万，占板块收入14%，以后也将成为公司的业务增长点。

当代置业也成功打造出中国绿色科技产业运营商的标志性品牌——MOMΛ，在为居住着节省大量能耗使用成本的同时，也形成了品牌IP。

服务+科技，创造空间，拓宽利润渠道

住宅业务增长动力趋缓，房企必须把眼光望向更大的空间。科技为物业管理优化服务质量、延伸服务范围创造了良好的机遇，极大地拓展了物业管理的业务边界。

1、智慧社区，延长服务链条

增加盈利的方式之一，是延长客户的生命周期。

在过去的住宅业务模式下，客户的生命周期基本随着交易的完成而结束。而科技与物业服务的结合，让房企沉淀下巨大的客户数据，极大地延长了用户的生命周期，有更多生意可做。

物业管理企业能够借助物联网，获取到大量用户流量和数据，更精确地捕捉需求，向政府、居民、企业提供社区管理和服务类应用，满足居民的日常生活需求。如医疗急救，网管修理，实现“物业+N”的服务布局。

据克而瑞数据，目前30多家上市物管企业中，约61%的上市物管企业进行了数字化布局，在布局方向上，智慧社区解决方案、社区物联网平台、社区移动物联网平台分别占比47%、29%、12%。TOP10上市物管企业平均智慧化投入占比达30%。

以融创服务为例，融创服务社区生活服务业务板块持续拓宽，服务更加细分，覆盖品类场景更加全面，便民服务及其他、空间运营服务、房屋经纪服务、美居服务收入分别同比增长2029%、122%、351%、279%，线上平台“融创生活服务运营平台”上线后，服务更加精准。受益于项目密度加大极智慧社区改造，融创服务2021上半年整体毛利率、基础物业毛利率分别较2020年末提升3.4、3.5个百分点，经营业绩高质量增长。

增值服务带来营收增长，同时，融创服务也在机器人的领域做尝试，未来在社区场景里将有一些服务被机器替代，进一步将本增效。

同样注重构建科技支撑体系的还有龙湖智慧服务。龙湖智慧服务结合智能打数据深刻分析空间场景服务需求，线上交付、装修线上化、停车云等内容均可在龙湖U享家APP上实现，业主满意度连续12年超过90%。基于业主的真实需求，龙湖智慧服务推出焕代大师、愚公搬家、龙眼优选、团团游等增值服务的盈利能力也一流，2021年上半年，龙湖智慧服务全口径营业收入为52亿元，其中社区增值服务是增长引擎。

2、智慧城市，拓宽服务空间

自2014年《促进智慧城市健康发展的指导意见》发布以来，各级政府积极推动智慧城市建设，多地也设立智慧城市建设专项资金，对符合相关标准的项目给予资助。政府出于管理水平提升、成本控制及市民满意度等方面的考虑，正将城市服务职能及业务逐步释放予市场，预计2023年市场化的水平在有望提升至70%以上。

仲量联行把智慧城市定义为运用技术和数据实现一些列政策和战略，包括提高城市包容度，改善城市服务质量，提升城市居民生活品质，提高政府运作效率，为企业营造高效、透明、有竞争力的市场环境。

智慧建筑、智能家居等都属于智慧城市的微观组成部分，房企可以通过提供智慧建筑解决方案而从中获益，现阶段，亚洲在智慧建筑解决方案方面暂时落后于北美和欧洲，投资者也越来越重视智慧建筑解决方案的经济效益。

相较研发周期较长的智慧建筑解决方案，房企切入城市服务回报更快。

城市服务是碧桂园服务的第二大营收业务。2018 年 12 月 26 日，碧桂园服务启动「城市共生计划」，正式推出城市服务 2.0 产品，以城市公共空间数字化场景运营为切入，通过协同专业资源为城市提供一体化公众服务解决方案。

截至今年6月底，碧桂园城市服务实现收入20.95亿元，其中城市服务收入占总营收比例为18.0%，超越了社区增值服务。这离不开碧桂园搭建的数字化城市指挥平台，最终形成了一套使用城市空间尺度的多场景服务系统。“碧桂园服务未来的城市服务将可以实现千亿营收目标中的两三百亿，城市服务收入这块的空间非常大”。

除了构建自有的服务体系，科技助力房企搭建开放的服务平台，用以连接各类服务提供端和接收端，类似物业领域的贝壳，届时，国内领先的房地产商所属的物业公司和其他物业公司将不再是竞争关系，而是科技时代的合作关系，也将形成新的业务模式。

小结

目前，地产行业拥抱科技，依然存在着不少难题，如房企存在开发思维路径依赖，对数字化转型缺少耐心，忽视业务与技术的融合等。但是，政府的重视与需求端的诉求推动使房地产与科技加速融合，未来，只有率先构筑以数字化支撑的核心竞争力，才能在激烈的生存战中胜出。

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