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上周，Xi市房管局专门下发通知，明确规定房地产广告不得含有广告主对户口、就业、升学等事项的承诺有业主留言，问方哥怎么看。我说：所有卖房的虚假广告都是为了他们(你)喜欢。这没有错。

虚假广告

卖虚假广告不是一天两天了，禁止虚假广告也不是一天两天了。早在2015年9月1日，就被称为史上最严广告法。文件要求，房地产广告不得含有以下内容：

比如收益回报的承诺；

项目的位置(离地铁有多远)由项目到达特定参考点所需的时间表示；

违反国家有关价格管理的规定；

误导宣传规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的；

论风水、占卜等封建迷信的内容；

对项目情况的描述和渲染有违良好的社会风尚；

承诺为居民办理户口、就业、升学等事项；

未取得项目预售许可证的，不得进行房地产预售广告宣传。

半年后，最严广告又来了。16年2月，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》，2月1日起施行。其中，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导消费者。

(房管局关于规范商品房广告的通知)

另外，这次禁止房管局承诺落户、就业、上学。但这次除了申诉，还提出了处罚办法，即对开发商进行积分，根据违法情节暂停其商品房预售许可申报和网签销售。

惩罚是有用的。

很多人说这是表面的，是整容的，没用的。例行检查，开发商该怎么做？其实不是的。这种自上而下的禁令一定有用，至于效果如何，持续多久，有多难。

就像楼市调控降低房价，一直都有用，但碍于各方利益，从来没有坚持过两年。直观的效果就是不够强。虚假广告也是如此。房委会真的要好好调查，小心选词。估计没几个能全身而退，最终成为猫捉老鼠的文字游戏；

我清楚地记得，16年广告法出台前夕，Xi安查房地产虚假宣传。许多开发商急得像热锅上的蚂蚁。他们中的一些人急忙找来一张白纸，将广告中的“最”、“第一”、“中心”等关键词遮住。他们有的赶着联系媒体，忙着删稿，尤其是之前发的软文里大量的违规用词。检查它们总是有用的，但这并没有持续很久。

再比如，很多经常在微信官方账号看房的人都记得，去年4月24日晚，Xi安丽园公馆、万科城市之光等地产项目被相关媒体报道。在“五证仍在售，监管有漏洞”问题出现后的第二天，Xi安房管局发布公告称，即日起暂停万科等涉及Xi安的企业所有开发项目的网上销售，Xi安万科全部12个项目停止销售。

这被称为Xi安相关部门的第一次执法行动，没有通气和沟通，没有预警。本次执法行动不仅对营业部进行了全面检查，从电脑中提取了资料，暂扣了保险柜中的票据，做了现场调查笔录，现场约谈了Xi安万科负责人，并出具了0755-79

这种力度在Xi安近年来的巡查中并不多见。这年头开发商的口碑和舆论压力都很大，检查还是有用的。非法销售还是有办法根治的，就看装睡的人愿不愿意醒来。不幸的是，这个严厉的惩罚在三天后被解除了；

可以看到的是，鉴于开发商作出的深刻检查和认真整改，为维护广大市民的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，经研究，决定解除对万科集团关联公司在我市开发的除“万科城市之光”、“万科东方传奇”以外的其他项目的网签销售和预售许可限制。

不管是叫杀鸡给猴看，还是短命的惩罚，至少说明了一个问题。开发商要想管住违法行为，总有办法。就像房地产广告中的虚假宣传一样，谁敢跳出来说自己是无辜的？

广告是有用的。

先说虚假宣传本身。方哥总结，广告是他喜欢的。有人说现在没落了，但还是很有用的。再牛逼的开发商到了Xi安，谁不组织个媒体答谢，谁不给各家打点广告，谁不给买点户外大牌和公交站牌灯箱；

这不是一个酒香不怕巷子深的时代，还不知道是不是好酒；在Xi安这么多项目中，想有发言权，广告是必不可少的。都说现在媒体没落了，没有节操了，但还是要靠或多或少的广告资源。

人们常说三人成虎，一个项目再差，也总能通过铺天盖地的广告吸引一些人的眼球，无论是在公交车站等车的时候，还是地铁上的广播，或者是无处不在的宣传页。作为业主，如果你真的准备买房，你会特别关注这些广告，不管是路上看到的，还是朋友圈发的。这时，

作为媒体方，不能随便从开发商那里获取任何信息。最基本的验证还是有的，不然你就成了虚假宣传的最大帮凶。就算你能把所有的解释权都写给开发商，没问题也没关系。当出现问题时，车主首先想到的是通过媒体获得错误的信息。有良心没关系。

上学是个杀手。

在所有的房地产广告中，无论多么华丽的辞藻，多么华美的画面，杀伤力最强的关键词只有两个。物价和学校，尤其是学校，承诺买房解决上学问题。因为价格，我们都知道那些东西四千五千都是骗人的，现在免疫了。

还有学校的事情，每个买房的人都极其关心。我们的房子不是刚需，是上学刚需。房子为什么能卖这么贵？核心不是卖出去的钢筋混凝土，而是捆绑在这堆钢筋混凝土上的城市稀缺资源，比如落户，比如上学。

所以，每一次严查虚假广告，第一条规则就是，房地产广告中不得含有广告主对居民户口、就业、升学等事项的承诺，不仅在Xi安，全国都是如此。众所周知，上学承诺是虚假宣传的由头。

开发商这边，没人敢绕过学校卖房。一上学，就正好需要。好学校的物业带来的溢价是极其明显的。本来我的房子很一般，六千块。现在签了学位，比如陕师大，铁一中，一万块都敢卖。我不怕没人买，因为学校是城市稀缺资源，尤其是在Xi安。

因为有一个其他家庭没有的优势，所以要在广告中放大这个优势，比如买房送学位，出名校。这些话大家都看了不少，有的是开发商花钱买了一部分学位，才会这么宣传；

还有的在学校旁边，不知道能不能去。宣传上不能错过学校。房子交付后，你发现即使在学校旁边，容量也不够，或者不包含学区房。到时候闹就晚了，房子都卖完了。你会去找谁？

这印证了题目中的那句话。如你所愿，你们都知道父母会为了宝宝接受高价房。抓住了这个心理，钱已经有一半到手了。同样，承诺买房落户的外地人也是如此。如果他们有良心，就不通过资格审查，把钱退回去。可怜一点，我给你个承诺先过了再说。如果我过不了，我就收你押金，你还无处辩驳。

在这个过程中，很多人会拿出宣传传单，抗议当时置业顾问的说辞，但往往无效。首先，开发人员不承认任何不在纸上的东西。其次，几乎每个营业部都有免检通知。大意是，置业顾问的说辞不能作为开发商的承诺。一切以合同为准，但既然不能作为承诺，凭什么就可以用这种说辞卖房收钱？

这个逻辑不清楚。最后实在不行，就是炒了舆情中心的置业顾问。你对他无能为力。

一分钱一分货。

回到主人的角度，再来说说喜欢的另一层含义，叫做物有所值。虚假广告的通俗点就是让你尽快付款，不断夸大，放大你的预期。在这个过程中，让你忘记了市场交易最基本的核心，物有所值。

房地产行业发展这么多年，很多价格和成本都很透明，包括拿地价格、建筑安装成本、营销成本、学位赞助费、绿化成本等。虽然精度不到个位数，但我脑子里大概是清楚的。开发商不是在做慈善。6000块卖给你一套房子，价格比同区域的10000块要好，让你觉得捡了大便宜。怎么可能呢？你傻吗？

所有的宣传点都需要真金白银来支撑。断桥铝合金窗比塑钢窗好。这里多出来的钱，电梯间的瓷器都比大白墙好。这里多出来的钱，每家一个学位，需要多花钱，精装修，高绿化。这些都是成本。定价之初，都是计入房价的。

“一分钱一分货”这句话还是有依据的。买房本身就是买方极度弱势。在如此疲软的形势下，真的有那么多便宜可捡吗？做自己喜欢的事是对的，但我们要时刻保持清醒。这是天堂的廉价面包还是砖头？

本质上，卖房虚假宣传很难杜绝。但如果有关部门给力，不敢查，敢坚持，效果肯定是有的。开发商再笨，也不会不明白一枪爆头这句老话。趋同仍然是必要的。

作为买房人，我们不要轻易被洗脑，觉得自己很容易就能买到便宜货。我们应该在记住每一分钱的同时独立思考。浮夸的广告词背后隐藏着什么含义？记住，写不出来的都是靠运气。

而且在买房这件事上，除了刚需早买的人，大家的运气都不会太好。

本文到此结束，希望对你有所帮助。

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