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都是自己从业经验，如有不对可以评论告知！！！

这几天遇到了好几个客户，虽然也经历过几次不动产买卖和置换了，但是对于一手房和二手房交易流程（从交付定金到拿房产证）还不是很清晰，模模糊糊的，今天就整理出来捋一下顺序！！

首先我们说一下一手房的：

新房不同于二手房，手续简单，税费相对比较少。交定金的时候五证齐全正规项目的售楼部一般会和客户签订一份认购书（每个开发商有所不同，有的是定购单，有的是定购协议等），一式四联：第一联，开发商后台存根联；第二联，开发商财务存根联；第三联，客户存根联（一般签订预售买卖合同是会收回）；第四联，代理销售机构存根联，如果没有代理销售机构，一般由开发商存根！如果属于五证不全手续不正规的项目，大多数是由开发商或销售机构出视签订简单的订购协议，不具有法律效益！

接下来就是回首付款或者总房款（首付款针对在银行按揭贷款客户，总房款是对于全款一次性买房客户），一般开发商回款周期都在3-7天，有缓冲时间，个别开发商会要求当天或者隔天回款。对于资金不到位的客户，一般会有15-20天的延期付款时间。

再下来就是签订购房合同或者办理银行面签，这一个环节具体看开发商顺序，有的是先签合同，后做银行面签；有的则是先做银行面签，再签合同。银行面签是需要夫妻双方都到现场，准备的是夫妻双方的资料（身份证［军人需提供军官证］，户口本，结婚证［离异需要离婚证附离婚协议，未婚个别银行需要开具单身证明］，收入证明［一般大公司有固定模板，没有的银行有统一模板］，征信报告［带着本人身份证到可以查询的银行扫描打印即可］，银行流水［近半年或者一年内的银行流水，一般需体现工资；由于近些年大部分公司工资可能通过微信或支付宝发放，个别银行也可以用此流水作为参考；如果是企业或个体户，需提供营业执照、有公户需提供公户流水］，私章［1.5×1.5不带印］）。

以上是个人，如果以公司名义买，则需要法人身份证复印件，营业执照复印件，并加盖公章，如果是公司高管代办，需提供委托书。公司名义购买只可以一次性全款，不可以做银行按揭。

购房合同基本都是房管局制式合同，内容大差不差。不同的项目主要区别在基本信息、交房标准、产证办理时间和附加协议会有区别，签订时注意这几处即可！目前西安基本都是直接在售楼部登录房管局后台系统直接打印出来，有的开发商是带房管局印花的纸张，有的则是直接用A4纸打印出来带灰色备案编号水印的。

面签和合同签完之后就是过资金监管，住宅需过资审。银行初审通过之后，开发商需进行资金监管审核，住宅需要进行资格审核，都通过之后购房合同进行备案。然后，就是坐等银行放款！然后的然后拿合同！值得注意的是合同丢失是不可以补办的，到当地房管局可以复印一份存档合同！再等银行放款期间，最好不要去做大额贷款，贷款逾期等也会影响银行放贷！

再然后就是等交房（会附有该小区两书一表）。交房时需要交付大修基金和契税，大修基金145/㎡，契税则不同，根据所买房屋的性质，面积等决定。值得说的是契税是办证时交的，需要先带着买房时的收款收据到开发商换取购房发票，再去相应部门存缴。最早是开发商代收，为防止开发商挪用资金，先已不允许开发商代收，必须由购房者本人办理。

最后就是拿房产证了！办理完以上手续，就可以等着房产证了，值得注意的是并不是刚交房所有的开发商就可以办理房产证，一般会有空档期。如果是按揭，房产证会在银行抵押，本人拿的则是复印件；亦或者可以从银行取出来，但还是处于抵押状态。

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