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(文/谢红娟，编辑/马媛媛)质押公司美国的股权，发行股票和终止ABS，李思廉和张莉终于把他们的房地产推到了台前。

4月26日晚，R ampf物业公司在HKEx递交了招股说明书。数据显示，截至2020年12月31日，瑞和管理的552个项目总建筑面积。f物业管理6940万平方米，其中住宅物业项目295个，建筑面积约5810万平方米。商业地产项目257个，管理建筑面积1120万平方米。

&;破产连续三年

比如R ampf集团，R ampf地产也背负巨额债务。

数据显示，2018年至2020年，R ampf地产分别为21.75亿元、13.8亿元、19.22亿元。

虽然表面上减少了R ampf的财产，但实际上是因为2019年R ampf地产集中清算的总资产中有7.73亿元的关联方及其他资产欠款。相比之下，当年通过集中结算应付关联方款项为9.18亿元。

反映在财务数据上，R ampf物业贸易及其他应收及预付款项由截至2018年12月31日的13.17亿元减少至截至2019年12月31日的4.44亿元；贸易及其他应付款项由2018年12月31日的人民币19.39亿元减少至2019年12月31日的人民币11.29亿元。

考虑到R ampf物业只是广州复星收购李瑱物业的集中结算，过去并不适用。按照这个逻辑，R amp # 039s F地产2019年应为22.98亿元，同比增长5.66%。

同时，根据调整后的财务数据分析，2020年，R ampf物业负债总额将增加5.42亿元，同比增长28.2%。

此外，连续三年，R ampf # 039的属性处于破产。数据显示，2018年至2020年，R ampf地产分别为18.26亿元、12.79亿元和17.61亿元。相比之下，其净资产分别为-3.49亿元，-1.01亿元和-1.61亿元。

佳佳物业研究院执行院长唐卓表示，行业内确实存在这种情况，主要是房地产公司把物业公司做成了ABS，负债计入了物业公司。剥离后，R ampf房地产可以不巩固财产，改善债务状况。

此外，R ampamp；房地产是R amp；d场。财产平衡表。招股书显示，2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，R amp福彩地产累计亏损分别为3.67亿元、4.03亿元和1.8亿元。相比之下，如果没有这些累积的损失，R ampf的财产将逐渐转正三年之内。

除了物业管理费用相对较低、人员和维护成本相对较高等市场因素外，作为R ampf集团，过去免除部分未售物业单位的物业管理费用，是R ampf物业记录的流失。

换句话说，免费为集团服务的房地产销售业务是R ampf property。

R ampf地产深陷债务危机。

&;对R ampf地产高度依赖的R amp地产，可能就是一个随时会爆炸的雷。&;知情人说。

招股书显示，2018年至2020年，R ampf物业收入分别为18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元。其中，对R ampf集团的开发项目分别占总收入的72.6%、69.5%和66.0%。研发。f物业也说，过去，我们的业务增长主要得益于富力集团的支持。&;

具体来看，2018年至2020年，住宅物业服务收入在R ampf集团已分别增长至7.43亿元、9.01亿元和10.72亿元，占总收入的40.7%、41.5%和41.3%。商业服务的收入发展成为研发费用；d；F组分别为5.81亿元、6.09亿元、6.43亿元，占总收入的31.9%、28.0%、24.7%。

由于收入高度依赖大客户，研发的布局。D. F属性和R ampf。截至2020年12月31日，一线、新一线和二线城市的项目占管理总建筑面积的比例分别约为25.9%、25.9%和25.5%。

它背靠大树好乘凉，但目前，安普地产这棵大树已经踩在三条红线并且深陷其中

R ampamp的风险提示中也指出了这一点。f属性，如果研发中出现任何不利发展。d；f组这可能会影响我们获得新的住宅和商业物业管理服务合同的能力。&;

&;廉价出售来传递利益？

为了使自己的利益最大化，李思廉选择了出售李瑱的房产价格很低，而他最初认为这些房产很值钱。

官方资料显示，李瑱地产成立于1997年，旗下R ampf地产和子公司广州鼎立创业投资有限公司分别持股90%和10%。

2020年4月，研发；f地产宣布将李瑱地产100%股权出售给广州福星，成本仅为3亿元。出售原因是，结合此前分别以500万元的价格出售的大同恒富物业和天津华信物业，R ampf物业通过出售物业公司共录得4.85亿元的收入，有助于缓解其资金压力。

但实际上，不到5亿元的收入根本不够研发用；d；f地产又要拿下一个项目，这对于偿还千亿债务来说是杯水车薪。

此外，光复行由李思廉和张莉于2019年12月合资成立，双方各持有50%的股份。因此，这3亿元收购物业资产

&;该事件也被业界认为是将上市公司的资产转移到个人腰包。

唐卓表示，按照目前上市公司估值和并购PE来看，3亿元偏低。将物业从房产主体剥离是业内常见的方式，如永盛生活服务、新城悦服务、滨江服务等。前面已经列出了。剥离可以给大股东带来额外的收益，也显示了物业公司市场化的决心。

8安居客房地产研究院研究总监陆骑麟也认为，从目前在香港上市的近50家物业管理公司市值来看，超过80%的公司市值超过10亿。作为一级资质的物业管理公司，田丽物业3亿元的收购价格应该低于市场平均价格。