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这三个因素在不同时期对房价的影响是不同的，有时是独立的，有时是共同的，有时又会反过来影响房价。直到2006年，大量资金开始涌入楼市，房价开始飙升。南山区的一些项目的房价涨到了2万平方米。虽然2008年受金融危机影响房价几乎减半，但从这个阶段开始，深圳房价开始被资本推动。成本，包括一段时间的地价，对房价影响不大。由于利润太高，一些开发商不得不尽力通过增加成本来避税。

影响房价的主要原因是地价吗？

影响房价最重要的三个因素成本市场资金。这三个因素在不同时期对房价影响强度不一样，有时独立影响房价，有时共同影响房价，房价有时也会反过来影响它们。从一线城市楼市发展历程可以看出它们之间的关系。以深圳南山区房价为例。2000年左右，当时楼面地价从每平米几百块到两千之间，加上其它成本，总成本约为每平米两千多到四千多。

开发一个项目实际投资不超过项目总投资的30%，不少项目定价从三千多到五千多，这就是综合考虑成本市场和投资回报率的定价模式成本多少，在这基础上加30%-50%就是房价。考虑实际投资规模开发和销售周期，投资人一般要求项目开发完成实际投资回报率达到80%-100%，即利润要占到房价的30%左右。直到2006年，大量资金开始涌入楼市，房价开始暴涨，南山区部分项目房价涨到每平米2万，虽然08年因金融危机房价几乎腰斩，但从这个阶段开始，深圳房价开始走上了靠资本推动的路途，成本包括一段时间内的地价对房价的影响微乎其微，因为利润太高，一些开发商还得想方设法做大成本避税。

以前很少见的几十万平米百万平米大型楼盘逐渐增多，地价和房价成为了一对好兄弟，互帮互助，相互推动，交替上涨，地王不断出现，房价不断刷出新高，售楼处人满为患，日光盘屡见不鲜，开发商和炒房客都赚得盆满钵满。这个阶段，资金是房价变化的主要因素，高地价和高房价的真正推手。直到政策出台限价配建保障房等各种限制措施，开发商要赚钱，要保障利润率和投资回报率，又要反算地价成本了。

这个时候，房价反过来主导了地价和成本。其实，不同城市楼市的发展轨迹基本一样。近二十年的时间，深圳平均房价从每平米三四千涨到六七万，平均涨了十几倍，好多三四五六线城市的房价也是从每平米六七百涨到了七八千，涨幅也有十倍多。我们大多数人的问题就是看不清事物的发展趋势，或者只是随着事物的发展被推着向前走，看不到其中的机会，自然也抓不住机会。

87城地价上升如何解读？将如何影响房价？

大家好，我是勇谈。近日，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布的2020年第二季度全国主要城市地价监测报告显示受监测的105个城市中二季度有87个城市的地价增速上升，较上一季度增加19个。此则消息出来后不由得让很多朋友把高房价的原因归咎于土地价格上涨上，不得不说从官方数据来看这些年房价上涨的主要驱使动力似乎都跟土地价格有关系。

借此机会简单谈谈我的观察。受到检测的105个城市中，87个城市地价上涨这个比例不算低，不过与去年相比来说需要告诉大家的是这个比例会持续上升接近83%的城市土地价格在第二季度开始上涨，这个比例会随着房地产市场的持续回温持续增加看到这个数据后很多朋友都有一种房价要持续上涨的感觉，没错！根据2019年的同期数据来看105个受到检测的城市有92个都在上涨，可以说随着2020年房地产市场逐步恢复正常，各个城市复工复产的逐步推进，房产销售开始复苏，房企拿地热情也会开始复苏，国内多数城市的土地出让价格持续上涨也就是必然。

至于2020年土地上涨的城市数量会不会超过2019年，我就留给大家猜了。这几年房价之所以持续上涨，和征地费的持续上涨有很大关系，这也是为什么稳定地价的主要原因首先被房地产调控提出来。图为近10年房企拿地费用和面积趋势图，可以看出2016年有一个非常明显的时间节点。2016年后，房企不仅开始大幅增加土地购置费，关键是土地购置面积大幅减少。

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