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当时我就觉得这种房价够高了。没想到的是，这只是房价上涨的开始。之后的几年，房价几乎保持了两年一翻的速度，达到了8000.1万到现在的1.5万。一次次的房价上涨，打破了我对房价的认知和判断。相信很多朋友和我一样，曾经有过房价只涨不跌的判断。

房屋中介是房价上涨的推手吗？

房屋中介肯定是房价上涨的推手，这次各城市重拳打击房地产市场乱像，其中主要就是要打击房产中介哄抬房价。之前有业主反映，不是他们想涨价，而是房产中介告诉他们，你的房子售价挂得太低，所以他们才听从房产中介的话，把挂牌房价涨上去了。其实，房屋中介也是有苦衷的，他们的收入主要来自于房产出售后的提成，他们若不把房价提得高一些，他们收的房子中介费就少了，房产中介要生存下去，所以在房价整体上涨过程中，趁机哄抬房价这种事情有很多的。

不过，房屋中介只是助推房价上涨，真正推动房价上涨的因素，恐怕还是货币政策，炒房者的预期房贷的利率等因素，房产中介只是借着买卖双方信息都不对称的情况下，尽力想把房价拉高一点，以赚取更多的收入。我们不能说部分房产中介在房产上涨过程中，没有起到催化作用，但是房产中介最多也只是起到了借趋推高房价的作用，如果房价下跌成为趋势，那房产中介只能面临关门歇业，员工转行的命运。

影响房价的主要原因是地价吗？

影响房价最重要的三个因素成本市场资金。这三个因素在不同时期对房价影响强度不一样，有时独立影响房价，有时共同影响房价，房价有时也会反过来影响它们。从一线城市楼市发展历程可以看出它们之间的关系。以深圳南山区房价为例。2000年左右，当时楼面地价从每平米几百块到两千之间，加上其它成本，总成本约为每平米两千多到四千多。

开发一个项目实际投资不超过项目总投资的30%，不少项目定价从三千多到五千多，这就是综合考虑成本市场和投资回报率的定价模式成本多少，在这基础上加30%-50%就是房价。考虑实际投资规模开发和销售周期，投资人一般要求项目开发完成实际投资回报率达到80%-100%，即利润要占到房价的30%左右。直到2006年，大量资金开始涌入楼市，房价开始暴涨，南山区部分项目房价涨到每平米2万，虽然08年因金融危机房价几乎腰斩，但从这个阶段开始，深圳房价开始走上了靠资本推动的路途，成本包括一段时间内的地价对房价的影响微乎其微，因为利润太高，一些开发商还得想方设法做大成本避税。

以前很少见的几十万平米百万平米大型楼盘逐渐增多，地价和房价成为了一对好兄弟，互帮互助，相互推动，交替上涨，地王不断出现，房价不断刷出新高，售楼处人满为患，日光盘屡见不鲜，开发商和炒房客都赚得盆满钵满。这个阶段，资金是房价变化的主要因素，高地价和高房价的真正推手。直到政策出台限价配建保障房等各种限制措施，开发商要赚钱，要保障利润率和投资回报率，又要反算地价成本了。

这个时候，房价反过来主导了地价和成本。其实，不同城市楼市的发展轨迹基本一样。近二十年的时间，深圳平均房价从每平米三四千涨到六七万，平均涨了十几倍，好多三四五六线城市的房价也是从每平米六七百涨到了七八千，涨幅也有十倍多。我们大多数人的问题就是看不清事物的发展趋势，或者只是随着事物的发展被推着向前走，看不到其中的机会，自然也抓不住机会。

房价到今天这样，究竟谁是背后推手？又是如何形成的呢？

地方政府是推高房价的始作俑者，是地方政府财政收入的最大受益者。因此，地方政府是高房价的受益者，也是推高高房价的幕后推手。当地政府不愿意采取有效措施控制房价上涨，不愿意建设更多的经济适用房来平抑房价上涨。它把土地出让金全部用于其他建设，而不是建设保障房来抑制房价过快上涨。

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