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买一套心仪的房子是每个人都会有的梦想，所以我们在买房子之前会看很多开发商的宣传广告，再结合自己的需求来选择购买房产。但是有的开发商在宣传广告上面会以各种噱头吸引购房者，如“重点学区房”“步行到地铁5分钟”“高绿化率”“下沉花园”等等吸引人们去购买。等到购买完成交付房子的时候却发现和宣传广告上的差距很大，遇到这种开发商我们应该怎么办？开发商是否应当对其售楼时的宣传负责任呢？

今天来到栏目中寻求帮助的谷先生，考虑到父母养老的问题，和好友一起在河北永清购买了两套由永清荣恒房地产开发的房子。在收房的时候，谷先生发现自家的房子并没有之前购房时开发商所承诺的60平米的花园以及精装修带卫生间的下跃。随后，谷先生曾多次找开发商进行协商，但是事情并未得到解决。怀向阳律师、曹晓静律师将帮谷先生支招，为他排忧解难。

案例回顾

2016年底，谷先生和朋友考虑到父母养老的问题，就在离北京不远交通比较便利的河北永清，购买了两套由永清荣恒房地产开发的房子。

当初看房的时候，销售员把房子描述的近乎完美，有50平米的花园还有一个120多平米带装修和卫生间的下跃，这些条件让谷先生心动，当即决定与开发商签订购房合同。

然而在今年收房的时候，谷先生却发现开发商所承诺的60平米的花园以及精装修的带卫生间的下跃都并未实现。除此之外，谷先生经过多番调查还发现，自己所购买的房子每平米超过市场价5000元。

后续谷先生多次找开发商进行协商，开发商的经理也以个人的名义给谷先生写了退房承诺，但是事情一直并未得到解决。心力交瘁的谷先生无奈之下找到了栏目组，寻求专业律师的帮助，谷先生能将房子退掉吗？让我们看看律师怎么说。

律师支招

根据现在谷先生收集证据的情况来看，曹晓静律师认为，应以协商退房为主。另外如果谷先生想退房，需要固定下给谷先生写退房协议的开发商经理谭先生的身份信息。

曹晓静率是提醒消费者，在购买商品房时，一定要保存好正式签订合同之前拿到的楼书和报纸广告等，因为楼书上的信息只要符合相关规定，就可算作合同条款，在收房时可以以此作为对照。而对于一些开发商在楼书后面标注的“以上设施仅供参考，具体以实际交房时为准”之类的字样，在法律程序上是走不通的，如果楼书信息明确具体且对房屋价格产生影响，还是可以拿来作为“呈堂证供”，和开发商对簿公堂。

对于谷先生咨询的自己和朋友购买的两套房产是否会到三年诉讼期的情况，曹晓静律师给出的建议是，诉讼期不是从签订合同之日起算，而是从出现纠纷起算，从谷先生知道或应当知道权利被侵害的时候开始起算。并且谷先生每一次主张权利的行为都是延续时效的行为，所以对于诉讼时效的问题，目前不用太担心。

在听完谷先生的陈述后，怀向阳律师表示，当初谷先生购买的这套带60平米花园房子是有预售许可的，意味买卖双方签订的买卖合同可能是合法有效的。另外距谷先生描述购房时是签订过草签合同的，并且合同中明确写出有60平米的花园，但是这份合同只有一份而且已经被开发商收走，谷先生并没有留存相应的复印件，而且目前谷先生也拿不出更为有效的证据可以证明曾经签订的合同中有60平米的花园。综上所述，怀向阳律师认为，如果谷先生以没有60平米花园的诉由来进行起诉，有一定的难度，很难实现自己的诉讼请求。

对于谷先生朋友的那套房子，涉及到当时购买房子的时候是五证不全的，而销售员并未真实的告知五证是否齐全的情况，可能涉嫌欺诈。由于开发商未取得商品房销售许可证，不具备法定的销售条件，其销售行为违法。因此，买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理。谷先生的朋友可以要求开发商退房并给予相应补偿 。

开发商在售楼时需取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。如果该“五证”中，缺少任何一证则不可能办到房产证，所以建议购房者在购房时一定要注意跟开发商核实清楚再签合同。

怀向阳律师建议谷先生，尽快提起起诉，如果在诉讼期间房子的五证已经办理齐全，那谷先生朋友的退房要求就会变得更加难以解决。

最后，怀向阳律师提示广大朋友，小区的绿化面积其实是归全体业主所有的，是不允许进行分割销售的。销售小区内公用绿地的情况本身存在不合法的行为。

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