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在过去的几年里，由于库存短缺和历史上较低的抵押贷款利率，我们看到房屋以前所未闻的价格出售。这种供需失衡推高了价格，迫使买家积极争夺少数待售房屋。这通常意味着放弃所有的偶然性，以提高收购要约的可取性。不幸的是，如果房子不评估报价，就会让潜在买家陷入危险。

如果不评估紧急措施，买方可能必须拿出额外的现金来弥补抵押银行贷款(基于评估价值)与要约价格之间的差距。更糟糕的是，由于大量的房屋再融资，评估师一直非常忙碌，这使得托管的结束时间面临风险。

所有这些的最终结果是，对于不提供所有现金的买家来说，获得及时可靠的评估是至关重要的。因此，了解评估流程如何工作以及如何避免可能的陷阱非常重要。

评价的作用

抵押银行要求，在向购房者提供贷款之前，必须对房产进行认证和评估。为了降低亏损风险，银行希望确保其贷款不超过房产价值的一定比例(通常为合格贷款的80%)。如果借款人资不抵债或无法以其他方式偿还贷款，贷款人可以取消抵押品赎回权，然后出售财产以收回资金。如果房产价值低于贷款金额，银行就会亏损(而银行通常是不亏损的)。

2008年金融危机后，主要由于销售基于信用不佳的抵押贷款的衍生品，新立法对贷款人和评估人之间的关系提出了更严格的规定。多德-弗兰克法案(Dodd-Frank Act)的通过是为了建立更强的金融控制和消费者保护措施，以避免类似于导致2008年金融危机的情况。新的指导方针“旨在确保家庭评估的准确性和真实性，同时防止不道德的中间人向评估者施压”.以提供更高的估值。”

管理公司

这导致了评估管理公司(AMC)的扩张，AMC作为贷款人和评估师之间的中介，以减少潜在的利益冲突。贷款人现在通过AMC订购房产评估，AMC有一个被认可的评估师名单。将AMC的工作分配给其中一名评估员，并将完成的报告发回给AMC，由AMC将结果转发给相应的贷款人。

虽然从理论上讲，这通过减少不道德的借贷行为为借款人提供了更多的保护，但它也有一些负面影响。由于许多资产管理公司与大型机构贷款人谈判合同，评估费率是在全国范围内制定的，不考虑劳动力成本的地区差异。这可能会导致AMC仅向当地评估师支付远低于当前费率的费率。最好的评估师选择不为这些资产管理公司工作，而是与更了解当地市场和习俗的当地贷款机构建立联系，并为评估服务支付市场水平的费用。

这造成了评价成本和质量的差异。通过大型贷款机构(花旗银行、大通银行、富国银行、银行等)进行多次评估。)的利率很低，因此吸引了没有经验的评估师，他们通常远离标的资产的所在地。这些评估师通常不了解当地的市场动态，很难确定合适的可比物业，导致物业估值较低。

这可能会让买家短线持有。由于估价可能低于当前市场价值，因此完成交易所需的贷款金额与贷款机构根据缺乏经验的评估师的估价提供的金额之间可能存在差异。

想办法解决。

只要有可能，这个问题的解决方案就是与当地贷款机构合作。这些较小的机构了解当地市场，支付市场价格进行评估，并吸引最有经验的注册评估师。这些评估师通常反应更快、更准确，在竞争激烈的市场中，让买家有更好的机会满足贷款人的要求。

在某些情况下，较小的抵押贷款银行可能无法提供与大银行相同的利率。买家希望获得最佳利率是可以理解的，尤其是30年期贷款。贷款期限内，利率稍有变动就能省下几千块钱。也就是说，买家要小心了。如果你不能完成交易，那么高利率也无所谓，因为你的评估不是按价值按时进行的。

依靠你的代理人。

当您评估买家和贷款人时，请联系您信任的房地产经纪人，以获得有关抵押贷款经纪人或其他贷款人的建议，这些人拥有可靠和稳定的当地评估师，并提供有竞争力的利率。优秀的代理商每年会进行几十笔交易，并与能帮助你实现目标的供应商建立牢固的关系。

认真对待他们的建议，不要为了方便或因为他们取笑快速关闭或优惠利率而默认使用您现有的银行。深入挖掘并询问有关评估过程的详细问题，评估实际需要多长时间，如果他们使用当地评估人员，通常需要多少评估，以及在决定与特定贷款人合作之前你应该知道的任何其他细节。

通过信任你的代理人并提前做好准备，你将能在报价日和接下来的几周内更好地掌握主动权。

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